Immobilien
Die CEE Länder waren und sind seit 2008 schwierige Destinationen für Logistikzentren, Office Buildings, etc. Manche Finanzinstitute erwägen sogar in Teilen ihren Rückzug. Wie sehen Sie die Zukunft und die Entwicklung in Ihrem Segment?
Die CEE-Länder werden gerne in einen Topf geworfen, jedoch ist das Bild in einzelnen Ländern und dort in den jeweiligen Regionen komplett unterschiedlich. Ich bin seit 1993 in der Region CEE tätig und habe die unterschiedlichsten Entwicklungen erlebt. Vor der Krise wurde die gesamte CEE-Region stark gehypt und aus meiner Sicht wird jetzt viel zu pauschal viel zu negativ bewertet.
Natürlich ist CEE noch weit von westlichen Standards entfernt und der Konvergenzprozess wird noch einige Zeit in Anspruch nehmen. Aber es gibt jede Menge Chancen für nachhaltigen Geschäftserfolg. Damit meine ich geschäftliche Aktivitäten jenseits der kurzfristigen Zockerei aus der überhitzten Phase. Der aktuelle Gesundungsprozess ist langfristig gesehen auf jeden Fall sinnvoll und wichtig - nach der Überhitzung kehren wir wieder auf ein vernünftiges und vor allem realistisches Niveau zurück. Auch wenn die aktuelle Zurückhaltung der Banken für den Markt einen drastischen „Flaschenhals“ für neue Projekte darstellt. Für uns ist es jedoch eher positiv, da wir bereits gut im Markt vertreten sind und so die Position unserer Objekte noch besser verankern können.
Was machen Ihr Team und Sie besser?
Im Immobiliengeschäft lernt man, dass die Lage der wesentlichste Erfolgsfaktor ist. Ich bin der Meinung, dass dies mittlerweile deutlich komplexer zu sehen ist. Der richtige Mix aus Makro- und Mikrostandortüberlegungen ist bei der Auswahl der Objekte ebenso wichtig wie die nachhaltige Gestaltung der Geschäftsbeziehungen. Es geht darum, nicht nur die richtigen Projekte am richtigen Ort zu haben, sondern auch lokal vertreten zu sein und verlässliche Dienstleistungen anzubieten.
Wir investieren vorwiegend in Hauptstädten der Europäischen Union. Ungarn sehen wir aktuell eher problematisch, das zeigt auch die Leerstandsquote von über 20 % in Budapest. Auch wenn es uns dort gelungen ist, durch aktives Asset Management Mieter zu gewinnen und die Marktposition zu verbessern. Unsere Leerstandsquote liegt bei nur 8%, das heißt 92% unseres Ungarn-Portfolios ist vermietet und damit liegen wir deutlich besser als der Marktdurchschnitt. Ein weiteres CEE-Beispiel ist Bukarest - immerhin die 6. größte Bevölkerungsagglomeration der EU. Dort gibt es ein deutlich größeres Potential als im Rest des Landes oder anderen Regionen der EU. Das BIP/Kopf ist wesentlich höher als im Rest des Landes – ein Gesamtschnitt des Landes somit meist nicht wirklich aussagekräftig.
Neben besten Lagen und lokalem Service fokussieren wir uns auf vier Kern-Segmente: Büro, Retail, Hotel und Wohnen. In CEE konzentrieren wir uns hauptsächlich auf gewerbliche Immobilien wie Bürohäuser, Einkaufszentren oder Hotels und bei Hotels nur wenn eine Kombination aus Tourismus und Business möglich ist, also wieder in Hauptstädten. Im Retailbereich konnten mein Team und ich unser Unternehmen durch Investitionen von über 500 Mio. Euro, zum Beispiel in die größten Shopping-Center in Rumänien und Bulgarien, sehr gut positionieren.
Der Bedarf im Osten ist bei weitem noch nicht ausgeschöpft – es wird kontinuierliches Wachstum in CEE geben, das klarerweise ausgehend von einem niedrigeren Niveau, aber deutlich höher als im Westen sein wird.
Außerdem darf man die kulturelle Entwicklungsphase in dieser Region nicht unterschätzen und das enorme Human Kapital nicht vergessen. Von Ungarn bis zur Ukraine, von Polen bis Russland sind die Menschen unglaublich flexibel und verfügen über exzellente fachliche Ausbildungen und Sprachkenntnisse. Sie sind zudem viel gelassener gegenüber Krisensituationen, weil sie schon viel schlimmere Erfahrungen gemacht haben und von Jung auf gelernt haben, sich den Alltag auch ohne große staatliche Unterstützung zu organisieren. Es gibt dort wesentlich mehr „Entrepreneurial Spirit“ und Kreativität als bei uns.
Das ist aus meiner Sicht eine große Herausforderung für die westliche Welt, weil wir zu „satt“ und zu bequem geworden sind. Es gibt bei uns viele Restriktionen, zu viel Administration und viel zu viel Angst gegenüber Innovation. Aber wie wir ja eigentlich gelernt haben, ist Innovation die Triebkraft des Fortschritts, wir müssen uns dessen nur wieder bewußt werden und aktiver sein.
Kroatien wird – auch mit tatkräftiger Unterstützung von Österreich – demnächst Mitglied der EU. Was bedeutet das für Ihr Engagement dort? Insider bescheinigen Serbien im Moment eine größere Dynamik als seinem Mitbewerber Kroatien. Was macht aus Ihrer Sicht den Unterschied aus? Welche Parameter sind aus Ihrer Sicht erfolgskritisch für ein erfolgreiches ausländisches Engagement?
Kroatien ist als Immobilienmarkt sehr klein und dementsprechend begrenzt. Es wird zudem sehr viel in Ferienimmobilien am Meer investiert und das ist außerhalb unserer Strategie. In der Hauptstadt Zagreb ist zudem schon sehr viel passiert. Aus unserer Sicht ist beispielsweise der Shopping-Center-Markt deutlich überhitzt und es ist mit massivem Verdrängungswettbewerb zu rechnen.
Ich persönlich erachte Belgrad als sehr interessant, weil dort bisher noch nicht so viel entwickelt worden ist. Wenn der politische Annäherungsprozess einmal stabiler ist, wird es sicherlich ein Thema auch für uns, sich diesen Markt näher anzuschauen. Die politische und rechtliche Stabilität ist jedoch Grundbedingung für nachhaltig erfolgreiche Investitionen eines börsenotierten Unternehmens wie die S IMMO.
Wir beobachten die aktuelle Situation und Entwicklung sehr genau. Die Mentalität ist unserer wesentlich näher als z.B. die russische. Die Auswirkungen der K&K Monarchie spürt man immer noch und der Markt, der vor unserer Haustüre liegt, hat genauso großes Potential. Auch Sarajevo ist im langfristigen Fokus, aber die politische und rechtliche Situation muss ebenfalls erst EU-Niveau erreichen und stabil sein.
Glaubt man Raumplanern geht auch in Österreich der Trend hin zu Airport Cities, in denen nicht nur Industrie/Hotel und Logistik angesiedelt sind, sondern eben auch urbane Strukturen geschaffen werden. Wie sehen Sie diesen Trend?
Prinzipiell muss man solche Projekte sehr genau prüfen, aber natürlich haben Immobilien mit guter Infrastruktur und Anbindung an Flughäfen durchaus Vorteile. Letzen Endes ist auch bei so einem Projekt die Mikrolage genau zu analysieren und die ökonomische Entwicklung der Region in die Überlegung miteinzubeziehen. Es sollte hinterfragt werden, inwiefern ein Hotspot auch ein Hotspot bleibt (z.B. Hub-Funktion von Wien). Städte und Gemeinden sagen vieles zu und es ist die Frage, ob diese Zusagen langfristig halten. Beispielsweise kann eine erforderliche Strom- oder Kanaleinspeisung über mehrere Kilometer ein Projekt massiv verteuern. Die Standorte Hamburg und Amsterdam haben sich gut etabliert und sind gut mit der dortigen lokalen Industrie bestens vernetzt. Bei neuen Flughäfen wie z.B. Kiev/Ukraine und Košice/Slowakei muss man sich das Projekt und die Partner sehr genau anschauen und vor allem solide und konservativ rechnen.
Stichwort: Management von komplexen Projekten/erfolgreiches Managen in schwierigen Zeiten. Was waren/sind die größten Herausforderungen bei Projekten?
Ich bin seit nunmehr fünf Jahren für die Projektentwicklung der S IMMO verantwortlich. Jedes Projekt für sich ist ein Prototyp und immer wieder eine spannende Herausforderung mit oft überraschenden Wendungen. In CEE gibt es kaum neue Immobilien, daher man muss neue Projekte entwickeln. Ich hatte die konkrete Aufgabe, unsere großen Projekte in den vergangenen Jahren zu errichten, und unter schwierigsten ökonomischen Rahmenbedingungen ist uns das sehr gut gelungen. Nahezu alle Immobilien sind fast voll vermietet.
Neben den erwähnten Schwerpunkten (Lage, Fokussierung auf Segmente und Dienstleistung) achten wir sehr auf Werthaltigkeit und Nachhaltigkeit. Energie-Effizienz ist für uns nicht nur ein Modethema, sondern verbessert die Kostenstruktur unserer Projekte für unsere Mieter und die Lebenszykluskosten unserer Investments im Allgemeinen. So wurden beispielsweise unsere neuen Gebäude mit renommierten Green Building Zertifikaten ausgezeichnet.
Eine der größten Baustellen Europas ist der Wiener Hauptbahnhof. Sie sind dort inklusive Ihrem Shareholder Erste Bank im Quartier-Belvedere Central (zwischen Erste Campus und zukünftigem Hauptbahnhof) engagiert. Was ist das Besondere an diesem Projekt?
Dieses Entwicklungsprojekt umfasst 136.000 qm Nutzfläche für Büros, Hotels und Geschäftsflächen. Natürlich wird so ein Projekt nicht auf einmal, sondern in mehreren Phasen errichtet. Die Infrastruktur mit dem neuen Hauptbahnhof und der Nähe zu Autobahn und Flughafen ist bestens, ebenso ist die Nähe zur Wiener Innenstadt ein immenser Vorteil. Daher ist das zukünftige Quartier Belvedere - aus meiner Sicht - ein wesentlich attraktiveres Projektmodell als eine Flughafen-City irgendwo am Rande der Stadt.
Das Projekt ist charakterisiert durch eine sehr konstruktive Zusammenarbeit der beteiligten Partner. Neben einem Risk- und Competence Sharing der verschiedenen Konsortiumsmitglieder (Porr/Erste Group Immorent und S Immo), der engen Zusammenarbeit mit der Stadt Wien sowie der ÖBB, kommt es zu einer stärkeren Koordination aller Beteiligten und damit zu einer gesamtheitlichen Optimierung des gesamten Stadtviertels hinsichtlich Nutzungsmix, Urbanität, Infrastruktur, Anbindung an die anderen Stadtteile sowie Marketing und Kultur. Dieser Stadtteil um den neuen Hauptbahnhof ist immerhin nahezu so groß wie der 8. Bezirk.
Das Projekt wird sehr langfristig zu betrachten sein, d.h. der Standort wird sich erst entwickeln und als solcher neu wahrgenommen werden. Daher haben wir Investoren uns vorgenommen gemeinsam an der Konzeption einer lebhaften Stadtentwicklung von Beginn an zu arbeiten. Moderne Bahnhöfe sind heute sehr hell und freundlich und das Leben wird auch nach Büroschluss aktiv sein. Kultur wird viel Raum erhalten und ein wesentlicher Aspekt der Gestaltung sein. Ich bin überzeugt, dass wir in einigen Jahren einen neuen, spannenden, sehr gut entwickelten Stadtteil in Wien haben werden.
Wie würden Sie das Thema „Immobilien“ für einen Branchenfremden zusammenfassen?
Erfolgfaktoren für Immobilien in der Vergangenheit waren: Lage, Lage, Lage. Natürlich ist die Lage nach wie vor der wichtigste Faktor. Aufgrund der letzten Jahre sollte die Formel aber erweitert werden: es gilt auch Faktoren wie Kosten (z.B. Energie-Effizienz, Betriebskosten), Wiederverkaufswert (Zukunftsstandard), Flexibilität (Umbaumöglichkeit bei Expansion) und Qualität zu berücksichtigen. Nicht zu vergessen die Diversifikation in einem Portfolio, um unterschiedliche Marktzyklen zu adressieren. Langfristig stabile Mieterträge sind – gerade in schwierigen Zeiten - das wertvollste Asset für jede Immobilie, sei es ein Hotel, ein Büro, ein Einkaufszentrum oder ein Wohnhaus. Und solide Häuser mit stabilem Fundament überdauern oft Jahrhunderte, wie man an den erfolgreichen und beständigen Jahrhundertwendehäusern in Wien sehr anschaulich sehen kann.
Februar 2012